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Immobilien ABC

Immobilien-ABC

Vom Anbot bis zum Zeitwert: Hier finden Sie Erklärungen zu den wichtigsten Immobilien-Fachbegriffen.

Anbot

Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand mündlich oder schriftlich eine verbindliche Erklärung zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, entsteht ein Vertrag. Weicht die Annahmeerklärung vom Inhalt des Anbotes ab, z.B. höherer Preis, bewirkt dies keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar.

Angeld

Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt. Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück, so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen. Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück, hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung, den Kaufpreis, anzurechnen.

Bestandvertrag

Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes, z.B. Wohnung oder Geschäftslokal, zum vertraglich vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht, z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb.

Dienstbarkeit (Servitut)

Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Hier wird zwischen Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten unterschieden. Unter den Grunddienstbarkeiten werden Feldservitute (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und Hausservitute (z.B. Recht auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund) zusammengefasst.

Die persönlichen Dienstbarkeiten setzen sich aus Fruchtgenussrecht und Wohnrecht zusammen. Beim Fruchtgenussrecht hat der Fruchtgenießer den uneingeschränkten Gebrauch. Er hat aber nach Maßgabe des Ertrages auch für die Erhaltung der dienstbaren Sache zu sorgen.

Grundbuch

Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind. Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) allerdings ist nicht öffentlich einsehbar. Es ist nur den Eigentümern selbst oder Personen, die ein rechtliches Interesse nachweisen können, wie etwa Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten, zugänglich.

Die Grundbuchskörper bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage. Jede Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörenden Grundstücke: ihr Ausmaß, ihre Benützungsart sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen.

Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht mit anfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers, z.B. Minderjährigkeit, auf.

Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaften belastenden dinglichen Rechte, sowie Vor- und Wiederkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Kaution

Eine Kaution kann in Form eines Barbetrages oder eines Sparbuches entrichtet werden. Sie dient zur Sicherstellung eines Vertragteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragteil. Bei Mietverträgen zum Beispiel garantiert die Stellung einer Kaution dem Mieter die Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegenstandes.

Option

Eine Option stellt ein befristetes Offert dar, mit dem sich der Offertleger verpflichtet, künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, das Objekt zu den in der Option genannten Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Interessent ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Liegenschaft zu kaufen.

Prekarium

Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Punktation

Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen. Die Errichtung der förmlichen Urkunde erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Veräußerungs- und Belastungsverbot

Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden. Dieses Verbot dient dem Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Im Grundbuch kann es nur dann einverleibt werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde.

Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch durch einen Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch das Gesetz, wie etwa nach den Wohnbauförderungsgesetzten, begründet sein.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache überlicherweise im Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrwertes außer Betracht zu bleiben.

Vorvertrag

Die wesentliche Punkte eines künftigen (Haupt-)Vertrages werden in einem Vorvertrag vereinbart und festgehalten. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss innerhalb eines Jahres auf den Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls ist das Recht erloschen.

Wiederkaufsrecht

Mit dem Wiederkaufsrecht wird dem Verkäufer einer Liegenschaft das Recht eingeräumt, diese wieder zurückzukaufen. Dieses Recht wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers.

 
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Gesetzliche Bestimmungen

Gesetzliche Bestimmungen auf einen Blick

Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen: von Maklergebühren über Konsumenteschutzbestimmungen bis zu Rücktrittsrechten.

 

Grundlagen der Maklerprovision

§ 6 Abs. 1,3 und 4; § 7 Abs 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

§ 6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.

Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessenten des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§ 7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

§ 10. Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

§ 15. (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;

2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;

3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebenen Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder

4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsreicht ausgeübt wird.

(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;

2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Makler zustande gekommen ist, oder

3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.

Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

Vermittlung von Mietverhältnissen - Übersicht

Diese Provisionssätze kommen zur Anwendung, wenn der Immobilienmakler nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet.

  • Vertragsart: Haupt- oder Untermietvertrag
  • Vertragsgegenstand: Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäftsräume

Höchstprovision (excl. 20% USt.)

Vertragsdauer Vermieter* Mieter Verlängerung
unbestimmte Zeit/Frist mehr als drei Jahre 3 BMM 3 BMM
Frist mindestens zwei, höchstens drei Jahre

Verlängerung auf mehr als drei Jahre oder auf unbestimmte Zeit
3 BMM 2 BMM


Ergänzung auf 3 BMM
Frist weniger als zwei Jahre

Verlängerung auf höchstens drei Jahre

Verlängerung auf mehr als drei Jahre oder auf unbestimmte Zeit

3 BMM 1 BMM


Ergänzung auf 2 BMM 


Ergänzung auf 3 BMM
Untermietverträge über einzelne Wohnräume 1 MM 1 MM

*Allenfalls zuzügl. 5% plus USt. für besondere Abgeltungen.

BMM = Bruttomonatsmiete
MM = Monatsmiete

Vermittlung durch makelnde Hausverwalter1

Haupt- oder Untermietverträge2 über

  • Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist)

Höchstprovision (excl. 20% USt.)

Vertragsdauer Vermieter* Mieter Verlängerung
unbestimmte Zeit/Frist mindestens zwei Jahre 2 BMM 2 BMM
Frist weniger als zwei Jahre 2 BMM 1 BMM**

1 Die Provisionshöchstregelung kommt zur Anwendung, wenn der gewerberechtlich befugte Immobilienmakler gleichzeitig auch Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet.
2 Es gelten dieselben Provisionssätze wie bei jenem Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich das Objekt befindet.
* Allenfalls zuzügl. 5% plus USt. für besondere Aufwendungen.
** Für den Fall der Verlängerung auf mindestens zwei Jahre kann eine weitere Bruttomonatsmiete vereinbart werden.

Vermittlung besonderer Abgeltungen

§ 22 IMV sieht einen zusätzlichen Provisionsbetrag für die Vermittlung von Abgeltungen für

  • Investitionen,
  • Einrichtungsgegenstände,
  • die Einräumung von Rechten, wie z.B. dem Recht zum Ausbau des Dachbodens, vor.

In diesem Fall kann mit dem Vermieter und dem Vormieter eine Provision von 5% des vom Mieter an den Ver- bzw. Vormieter geleisteten Betrages (einschließlich einer allfälligen Umsatzsteuer) vereinbart werden. Dieser Provisionsbestandteil ist nicht auf den Mieter überwälzbar.

Befristete Mietverhältnisse

Es gelten bei allen Mietgegenständen folgende Höchstsätze:

Vermieter 3 BMM (allenfalls zuzügl. 5% für besondere Abgeltungen)
Mieter Frist unter 2 Jahren 1 BMM
Frist 2 bis inkl. 3 Jahre 2 BMM
Frist über 3 Jahre 3 BMM
jeweils plus 20% USt.

 

Ergänzungsprovision

Für den Fall eines befristeten Mietverhältnisses darf folgende Ergänzungsprovision vereinbart werden:

Verlängerung von weniger als 2 Jahren auf 2 Jahre 1 BMM
Verlängerung von weniger als 2 Jahren auf mehr als 3 Jahren oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag

2 BMM
Verlängerung von 2 bis 3 Jahren auf mehr als 3 Jahre oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag
1 BMM

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Konsumentenschutzbestimmungen

§ 30 b KschG Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben. Aus dieser soll hervorgehen, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenen Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist.

Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen.

Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung das Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG.

Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, hat der dies dem Dritten mitzuteilen.

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Rücktrittsrechte

Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

  • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragobjektes abgegeben hat,
  • seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
  • an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
  • zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll;

kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.

Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.

Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.

Rücktrittsrecht bei "Haustürgeschäften" nach § 3 KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

  • weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
  • noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,

kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angebote und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.

Das Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)

Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

  • ohne seine Veranlassung
  • maßgebliche Umstände,
  • die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
  • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

Maßgebliche Umstände sind

  • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
  • steuerrechtliche Vorteile,
  • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

Die Rücktrittfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

Ausnahmen vom Rücktrittsrecht

  • Wissen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
  • Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittrechtes (formularmäßig nicht
  • abdeckbar).
  • Angemessene Vertragsanpassung.

Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG

Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtende bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen.

Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:

  1. alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt;
  2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhändlers gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
  3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs 6 Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung;
  4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
  5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.

Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung und die oben in Pkt. 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers.

Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.

Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.

Eine an den Immobilienmakler gerichtet Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.



 

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